购房大学 | 黄埔热盘怎么选？看这篇就够了

在上周的购房大学中，我听说有粉丝比较关注黄埔。

另一方面，黄埔近期也有不少新盘准备入市，也引发了不少关注，所以今天我们就来讲一下黄埔。

01| 春风得意的黄埔

相信大家在前阵子，都有被大壮名城刷屏，因为它最高单价5.7万，使得科学城房价再上一个新台阶。当时很多人都觉得这个价格太虚了，或者觉得是开发商对市场的一种试探，最后肯定会掉下来。

暂且不说它会不会掉下来，我们先来看看影响一个区域房价的因素有哪些？

有交通、商业、教育、医疗等等，但其中我觉得最重要的应该是产业。

在我们这个时代，人都是随产业走的。大城市的新城基本上是自成一城，只要有产业聚集，就有人才聚集，后面那些交通、教育、商业、医疗配套也就自然慢慢起来了，黄埔的科学城也差不多是这样一个建城路线。

可以看到，从2017年到2019年，广州各区商业、商住用地的成交情况来看，黄埔仍然是最多的，总共有31块。这就意味着，未来几年，黄埔仍然是产业发展的重心，人流量也会持续的被虹吸过来。

而这些地块分配到各个片区，分配最多的是科学城，占了一半多。然后才是知识城、区府、长岭居这些。

我们今天也主要是围绕这四个板块来讲一下板块的发展，以及相应的买房建议。

02 | 黄埔各个片区的特色

先说说科学城

科学城是黄埔区中心，在整个黄埔是配套最齐全、生活最便利，且距离天河城区最近的一个片区。

同时，它也是科创企业密度最高的地方，有3200多家科技企业，500多家科研机构，国家区域双创示范基地，同时也是广深科技走廊的核心创新平台。

珠江新城是天河的中心，也是房价最贵的地方；同理，科学城自然也是整个黄埔房价最贵的地方。

它的缺点就是，住宅项目太少了。大量用地为商业、产业类型，居住属性的用地就少了。

而产业的发展导致人流量源源不断的涌进来，需求多供应少，两相对立，所以科学城房价才一直往上。

在这个片区，如果你接受不了它的高房价，我建议你也可以看看片区内二手电梯楼房。

第二个来看下区府

区府，顾名思义，就是黄埔的区政府中心，也是黄埔比较热门的一个置业区域。

区府板块位处于科学城板块的东部，板块内各种配套都很齐全，无论是商业、教育、医疗等等都应有尽有，环境也非常好，可以说是黄埔的门面担当。

给大家看下这两个图片，是我之前去保利罗兰国际踩盘时拍下的。

不过很遗憾的是，它在售的楼盘也很少，保利罗兰国际也已经售罄了，目前能选择的大部分是二手的次新楼。

第三个是知识城

相比科学城和区府，知识城离主城区就远了，以珠江新城为点，知识城刚好在30公里之外，但它住宅项目很多。在规划用地上，知识城是1/3住宅，1/3产业，还有1/3是商业与共建配套。

可以说，是一个远而美的卫星城。

知识城兴起应该是15年的时候，那时候大批开发商都建楼房，整个知识城就像个大工地一样。像时代天韵、万科幸福誉、腾飞园中新里、合景天峻这些楼盘，都是当时首批进驻知识城的项目。

但目前，知识城现有的商业设施主要还是依靠楼盘自有的配套商业，如广州绿地城配套的5万平方米商业综合体、万科幸福誉2万平方米商业体和合景天峻住宅底商等。不过年底前有一个绿地城商业中心准备开业。

整体来看，知识城规划好，发展空间较大，有地铁经过，商业和教育医疗等配套都比较齐全，有山有湖。

但缺点是它是黄埔区离广州最远的地方，相应配套要成熟起来，估计得等个5-6年，还有广河高速旁有福山垃圾焚烧厂，兴丰垃圾填埋场离中新知识城约7公里。

再来看看长岭居板块

长岭居板块的定位是高端配套服务区，主打东部山水新城，生态宜居示范区，规划有高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲四大功能。

在它的北部和南部，是以山体为主，中部规划了大量的居住用地。产业规划并不多，主要是定位为生态宜居的居住板块，所以这个片区的楼盘有很多。

但总体来看，这些楼盘与地铁21号线的距离都比较远，需要通过公交车换乘，交通状况要等有轨电车及地铁23号线开通后才能有改善。

所以最近几年，它的痛点是交通。再有一个就是，长岭居大型配套也很少，生活不是很便利。

03 | 黄埔热盘评鉴

大壮名城

大壮名城是暹岗村的旧改项目，体量较大，涉及了商业和住宅部分，占地面积47000方。

它刚好处于科学城核心位置，离萝岗区府很近，周边分布着很多商业体和企业，地段优势很明显。

交通也很好。21号线和6号线交汇站苏元站（直线距离约700米）、7号线二期科丰路站（就在小区门口）

21号线联通天河、黄埔和增城；7号线二期将经过老黄埔、黄埔临港经济区、番禺大学城，和一期接驳后还能到达番禺万博和广州南站。辐射了广州大多区域。

旁边也有多家商场。万达广场就在隔壁、优托邦购物中心、科学城科学广场、包括开发商开发的大壮国际商业中心、映日广场、揽月广场、腾达广场等。

学校的话，目前华师附学校和华师附幼儿园已经确定进驻，属于公办学校。周边还有广州第二中学科学城校区、萝岗小学、暹岗小学等学校资源。

可以说整个板块中，大壮的优势是最明显的。所以它才敢卖到5.7万。

产品很刚需，三梯六户的配置，具体户型包括两个101平3房、两个93平三房、1个122平四房和1个73平两房。

目前在售的价格是3.8万-5.7万/平，3.8万需要全款交付。

品秀星樾

这个项目也是科学城的一个新盘，在上周末刚刚开放营销中心，目前还没有出价格。首推的是3、4、9、10这4栋楼，面积段在83-124平，都是两梯六户，从户型和梯户比来看是针对刚需类客户。

附近有6号线地铁站香雪地铁站B1出口，大约1公里。小区内有两个幼儿园，分别是18班，15班。还有45班中小学，品级待定。

环境比较不错，社区内有24万方园林，东面还有植物公园。

其中比较推荐大家买9栋和10栋。不过10栋是小户型，如果你要买大户型的话，就只有9栋。

这里给大家看下这张图，我标记出来了，画圈圈的这几个都是大户型，124平3+1房。9栋的124平是正南朝向。

富力悦禧城

这个盘是位于老黄埔片区，很快也要开卖了，现在认筹金是2万。吹风价是2万6-2万9。

整个小区分有4期，目前在卖的是2期，总共有9栋，层高为29-33层，其中33层为主，首推的是6、7、8栋，两梯六户，梯户比比较高。

但装修很不错，交标送了很多，像厨房里的洗碗机，凉霸、主卫的智能马桶之类的。

如果大家要买的话，我建议避开8栋，这一栋邻近双向八车道，以后会有噪音影响，6栋、7栋比较好，刚好南向望花园，楼间距也很宽。

交通的话，项目距离6号线南岗站2公里多，但门口有3趟公交到；有轨电车2号线在附近有一个站点是宏远路站，距离项目大概七八百米，2022年通车。

小区有配建36个班的小学，18个班的中学，销售说是品牌公立，估计是广外附，但这个仅仅是待定中，不供大家参考。

时代天韵

时代天韵是在知识城，均价在2.4-3.1万/平，目前主推户型有138平南向4房，115平北向3房，这两个是3期1、2、3、4栋的，两梯四户。

作为知识城改善类项目，他们主打的是凤凰湖湖景资源，就在138平户型的南向，景观资源很不错。社区内部也有做园林，115平的就是北向望花园来的。

项目还有一个亮点就是年底就能交楼入住，所见即所得，而且它的旁边有知识城支线何棠下站A出口。

配套学校有1个会元中学，1个天韵小学，1个幼儿园。

龙湖双珑原著

龙湖双珑原著和时代天韵就隔着一个凤凰湖。

整个小区分为别墅和高层，别墅现在还有30来套，高层的话现在在卖11号楼（24层）、9号楼（31层）。单价2.2-2.6万。

9号楼：两梯六户，31层，有98平三房，这个户型南向望别墅，北向望花园；126平南向飘窗望别墅，北向阳台望园林。

11号楼：两梯四户，24层，有一线湖景。98平南向望花园，141平南北通透，北向飘窗望湖，南向阳台望花园。

万科幸福誉

万科幸福誉总共有4期，1期、2期已经交楼入住，3期售罄，现在就5期还有点尾货。整个小区保守估计是13000户。

小区就在知识城支线何棠下站A出口旁边，但因为它是超大型社区，所以，实际上只有1/2期离地铁口近，5期的话要走路一公里多。

社区有底商商铺，基本都已开业，整体生活氛围很浓厚，适合居住。

目前主要在售的是5期B15栋，总共11层，梯户比比较高，79平3房，一梯四户，是纯正的刚需盘。

虽然面积小，但户型方正实用，卫生间干湿分离，厨房作业台面上设置了一个窗户，采光很不错，主卧还能做到带独卫加大衣柜，而且整体不会感觉很憋屈。基本每个空间都没有浪费，很舒服。

价格大概在2万2-2万5，总价也就195万。即使是商贷，首付也才60来万，月供是7千多，完全上得了车。

然后社区带有6个学校，分别是3个幼儿园，2个小学（会元小学、天誉小学）、1个初中（会元中学）、还有一个实验中学是涵盖小学、初高中的。

不过这里要注意的是：5期的话其实只能入读天誉小学，因为会元小学的学区是1、2期，这两期目前已经很紧张了。尤其是第2期，学位甚至要跟别人借。

保利拾光年

在知识城还有一个即将入市的项目是保利拾光年，据悉，项目首次将会推出62-96㎡二至四房产品，对于空间的利用发挥到极致，以小空间成就大格局。

不过因为项目还未开放样板房，因此无法跟大家分享。届时开放后，我们再第一时间前去观看，并分享与大家参考。

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